Os principais cuidados que devem ser observados são os seguintes:

Partes envolvidas na negociação: se o vendedor for pessoa física, é necessário analisar se é solteiro, casado, ou vive em união estável, pois dependendo da situação, será necessária a anuência do cônjuge. Também é necessário analisar se a parte é maior e capaz.

Se for pessoa jurídica, deve ser observado se o sócio possui poderes para assinar pela empresa.

Registro imobiliário: analisar se o vendedor é, de fato, o proprietário registral e observar as informações constantes na matrícula, verificando se existe penhora ou outra restrição.

Situação de fato do imóvel: analisar se a situação de fato do imóvel condiz com as informações da matrícula, como área e edificação.

Um imóvel devidamente registrado na matrícula perante o Registro de Imóveis permite que terceiros tenham conhecimento de quem é o proprietário de fato do bem. 

Permite que ele seja financiado, dado em garantia e, caso colocado à venda no mercado imobiliário, seja anunciado pelo valor condizente à situação do imóvel. 

Imóveis irregulares perdem valor, pois não há garantia de segurança jurídica!

Primeiramente, é necessário analisar a matrícula do imóvel (se existente) e a documentação que o interessado possui a respeito do imóvel, como contratos, recibos, comprovantes, escritura, etc. 

Analisada a documentação, é possível identificar qual o meio que poderá ser adotado para regularizar o imóvel, podendo ser por meio de adjudicação compulsória, usucapião, registro da escritura pública, inventário, retificação de matrícula, REURB, etc.

O contrato de compra e venda não garante a propriedade do bem, nem gera efeitos contra terceiros, mas tão somente entre as partes comprador e vendedor.

Por isso, quem possui somente o contrato de compra e venda detém a posse do imóvel, e não a propriedade.

Para regularizar a propriedade, é necessário registrar a escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel.

O principal documento a ser analisado ao comprar um imóvel na planta é a matrícula do terreno onde vai ser construído o empreendimento, com o registro da incorporação do condomínio. Esse documento comprova que o empreendimento foi aprovado pela Prefeitura Municipal e que foi analisado no Registro de imóveis, com a apreciação de todas as certidões que comprovam a viabilidade do empreendimento. 

Sim, é possível realizar o distrato da compra de um imóvel na planta.

A Lei dos Distratos – 13.786 de 2018 – possibilita a desistência pelo comprador mas não prevê o direito à devolução de cem por cento das quantias pagas. 

Além de uma multa de até 25%, o adquirente poderá ser responsável pelo pagamento das despesas com corretagem, impostos e outras despesas caso tenha usufruído do imóvel.

A multa pode ser de até 50% caso o empreendimento esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação (segregação de bens que funcionam como uma espécie de garantia financeira para a conclusão da obra).

Primeiramente, é necessário informar a situação do imóvel a um advogado especialista, a fim de apurar qual a modalidade de usucapião adequada ao caso. 

O interessado deve reunir provas importantes, como por exemplo: 

Contrato de compra e venda, de cessão ou escritura pública de posse;

Comprovante de pagamento de IPTU;

Comprovantes de gastos com obras e reformas;

Comprovantes de residência (conta de energia elétrica por exemplo); 

Comprovante de pagamento de ITR, Cadastro Ambiental Rural (CAR) e blocos de produtor, se for imóvel rural;

Registros fotográficos;

Testemunhas.

Esses são os principais documentos que devem ser reunidos pelo interessados.